行業新聞
  • 作者: 百思拓
  • 來源: 網絡
  • 日期: 2017-10-20
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在城市更新過程中,如何盤活和改存量商業?業內專家認為,隨著存量改造浪潮的到來,商業地產的出路需要更加注重運營,挖掘服務需求,真正貼近消費者的訴求,力爭把存量商業塑造成城市新地標。

  城市更新就像一場城市“整容術”,而商業地產的盤活和改造首當其沖成為造就城市名片的最重要一環。

  實際上,略顯“疲態”的商業地產進入高存量時代已成為行業共識。據國家統計局數據顯示,2017年1~8月份,全國房屋竣工面積為52296萬平方米,其中商業營業用房及辦公樓竣工面積為8573萬平方米。由于商業類存量在城市的公建環境占據主流,未來舊改商業項目大量入市將為城市更新帶來巨大影響。

  在城市更新過程中,如何盤活商業地產項目?第一太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤告訴《每日經濟新聞》記者,城市更新將帶來存量改造的新浪潮,商業地產的出路需要更加注重運營,挖掘服務需求,真正貼近消費者的訴求。

  存量商業蘊藏更大機會

  中信證券研究院曾在2016年4月《商業地產行業深度報告》中指出,我國商辦物業的投資增速過快,開發投資增速已明顯快于住宅開發投資增速,我國商服用地一直都占房地產用地出讓的30%左右,即使考慮開發商有不對外出售的自持物業,這個比例與社會真實需求仍然不匹配。

  熊志坤認為,商業地產之所以過剩,主要是供應量加大和需求日益萎縮的不平衡造成的。記者注意到,城市更新中對商業地產的改造和盤活,可以令那些日漸陳舊、收益低下或業已閑置的重要資產煥發出新的生命力,對開發商和投資者來說蘊藏著更大機會。

  戴德梁行發布的《城市更新4.0》研究報告指出,更新或改造的項目,對于投資者和開發商來說是一個非常好的投資機會,因為這類項目通常以低價出售,投資者或開發商可以節約投資成本,而且從長遠來看,這些物業在改造后通常能產生可觀的投資收益。

  存量商業地產的改造對區位、交通等要求也非常高。熊志坤表示,針對位置比較遠的商業地產,出路可能在于長期經營,更多關注終端用戶的要求,在產品空間、服務的提升上如何滿足客戶的需要。至于改造成商業類的辦公還是公寓,需要有更長遠的考慮。而辦公物業憑借收益穩定、需求旺盛等優勢,未來將受到更多機構投資者和開發商的關注,有發展潛力的商業存量物業,可能被改造為辦公用途。

  事實上,城市更新已經成為城市發展過程中一個極為重要的階段,而如何盤活存量市場是商業地產商們需要思考的問題。

靠運營盤活過剩資產

  鏈家研究院院長楊現領表示,中國房地產發展已進入到運營時代,每一次市場集中度的上升,背后都經歷過行業周期的洗禮,最終結果就是服務能力的提升。進入到新階段,對城市更新背后的運營和服務將提出新的、更大的要求。

  熊志坤分析稱,隨著項目運營能力越來越重要,單純依靠拿地、開發、銷售這一傳統模式的企業將變得難以為繼,未來開發商將更加注重持有運營型物業的開發。

  隨著城市更新不斷推進,遠洋、龍湖、中糧、大悅城等房企在商業地產的改造上已開始布局。實際上,近來年對商業地產的更新和盤活不乏成功案例,打造成城市新地標的舊改商業地產項目也不在少數。

  以西單大悅城為例,在其九層原商戶FAB經營不善撤鋪之后,開發商就一直在尋找支點來撬動三千多平方米的商業存量。大悅城地產相關人士告訴《每日經濟新聞》記者,通過對近三年西單大悅城消費者年齡呈年輕化趨勢的大數據分析,最后決定鎖定90后消費力量,將其重新定位為以潮酷、潮玩為核心的社群集結型社區。改造之后的西單大悅城銷售穩步上漲,坪效較改造前提升50倍,租金收益也提升了70%。

  此外,大悅城去年11月提出“大資管”戰略,第一步是盤活優質存量資產,即開始了對存量物業的改造,長風大悅城也成為旗下首個“邊改造、邊運營”的項目。記者了解到,長風大悅城項目就是大悅城地產去年以13.6億元收購的上海長風景畔廣場項目改造而來。據長風大悅城總經理危建平透露,長風大悅城整體改造后租金比之前上漲至少35%。

  對于舊改項目而言,改造時間越短意味著能夠越早達到財務回報要求,長風大悅城整體項目的改造時間控制在一年左右。如何兼顧運營和改造團隊是長風大悅城面臨的一大挑戰。大悅城地產方面表示,他們為此專門成立了跨部門清鋪小組、工程改造小組,同時運營團隊在改造期間也會緊密協作,保證商戶的正常經營活動。

  大悅城地產上述相關人士對《每日經濟新聞》記者表示,未來大悅城地產將在一二線城市的較核心位置,尋找符合定位卻又運營不善的存量項目,對其通過一年左右的改造后以全新面貌進入市場,再對該物業持續運營進而帶動租金收入,從而提升物業的溢價空間,實現較高的財務回報。

  每經記者 舒曼曼 每經編輯 魏文藝

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